מחירי הנדל"ן והקשר לתמריצים חיוביים או שליליים

רקע כללי

ישראל חווה מידי פעם תנודות במחירי הנדל"ן, אך בטווח הארוך חוותה עלייה משמעותית. אנו יכולים לדמיין מדוע: כאשר מדינת ישראל עם כמה מאות אלפי יהודים בימיה הראשונים ועם סיכויים רעועים לשרוד,הפכה לאחת המדינות החזקות במזרח התיכון עם אחת מהכלכלות החזקות ביותר וצבא חזק שיכול לאבטח אותה מפני אויביה חסרי המנוח.

סביר לחשוב כי עליית המחירים תמשיך. השאלה היא מדוע אנו חווים בטווח הקצר תנודות. התשובה היא פשוטה. בניסיון להוזיל את מחירי הנדל"ן ולהניח לילדינו לרכוש את דירתם הראשונה במולדתם, ממשלת ישראל מעלה מסים ומטילה היטלים על מנת להקטין ביקושים ממשקיעים, ולצייר קו מחירים זול יותר לאזרחים יהודים בעיקר, שגרים כאן או שמבקשים להגר ממדינות אחרות ועד כה ללא כל הצלחה בטווח הארוך.

מגמות וגורמים

סוגיה בסיסית אחת מתייחסת לתפיסה האנושית כדי שנבין את הגורם העיקרי למגמות עתידיות. ראשית, אנשים רוצים להרגיש "בטוחים" ו "בטוח" הוא לצפות מה יקרה להבא. אם המחירים עולים, רובנו חושבים שיש ביקוש ושגשוג ולהיפך. אנו רואים שקבלנים ויזמים מניחים שמרכז ישראל עדיף ליזמות, מאשר הצפון או הדרום. אנחנו יכולים לראות זאת באמצעות התרשימים להלן. מכאן שסביר להניח שפיתוח המרכז על חשבון הצפון והדרום יימשך. זוהי תפיסה שכפי הנראה תניע את התקופות הבאות. בשל אותה הרגשת ביטחון, אנו סבורים כי אנו נמצאים בשגשוג, אך תחושת הביטחון היא מדומה ותיצור בעייה דמוגרפית-כלכלית לאומית.

 

היתרים ליחידות דיור

תקפה

מרכז צפון

דרום

ת"א חיפה ירושלים סה"כ

1995

26,453 9,312 10,663 5,267 7,370 4,055

65,234

1996

16,694 10,066 9,867 4,851 8,702 6,035

58,217

1997

14,722 9,997 11,967 4,302 5,876 4,290 57,442
1998 11,886 7,309 8,183 4,549 4,141 2,960

42,370

1999

10,361 6,402 6,144 4,392 4,442 2,178 39,999
2000 14,513 7,031 6,203 4,152 3,759 3,861

43,137

2001 8,652 7,545 5,339 3,518 3,859

2,252

33,188

2002

10,671 6,092 6,577 4,021 3,141 2,530

34,487

2003

9,004 5,689 5,007 3,264 3,296 2,020 30,248
2004 9,600 5,144 3,247 4,292 2,258 1,993

28,331

2005

10,547 5,250 4,506 4,856 2,673 2,808 32,478
2006 9,464 5,654 2,902 4,888 2,165 3,858

30,468

2007

9,361 6,471 3,216 4,906 2,002 3,027 31,160
2008 12,164 5,715 3,170 4,293 2,142 2,898

33,171

2009

12,289 6,231 3,415 4,612 2,669 1,757 33,477
2010 17,352 6,225 6,778 5,326 3,489 3,152

43,353

2011

18,739 7,165 8,111 6,334 4,602 4,276 50,339
2012 13,215 7,837 5,746 7,894 4,933 4,520

45,515

2013

16,600 8,202 5,957 6,895 5,740 4,172 50,153
2014 13,634 8,079 5,544 7,063 7,646 4,081

47,967

2015

14,377 8,678 6,980 8,679 10,577 4,070 55,715
2016 13,680 7,993 9,970 7,690 7,947 4,287

54,055

2017

14,962 6,675 8,030 7,874 10,896 3,877 54,271
2018 16,047 8,123 4,142 14,831 6,191 5,216

54,271

Total 324,987 172,885 151,664 138,749 120,516 84,173

1,049,046

רוב המשקיעים, קבלנים ויזמים מאמינים שמרכז ישראל הוא מקום טוב יותר עבורם, מסיבות שונות: רמת חיים, פיתוח, ביקוש גבוה ורווחים גדולים יחסית. כעת ניתן לשאול: מהן המגמות העתידיות? האם אפשרי לשכנע משקיעים להעביר השקעות מהמרכז ולעבור לצפון ו / או לדרום? התשובה היא שתלוי מה מציעים או עושים בפועל.

היתרים ליחידות דיור – שיעור מסה"כ

תקופה

מרכז צפון דרום

1995

40.55% 14.27% 16.35%
1996 28.68% 17.29%

16.95%

1997

25.63% 17.40% 20.83%
1998 28.05% 17.25%

19.31%

1999

25.90% 16.01% 15.36%
2000 33.64% 16.30%

14.38%

2001

26.07% 22.73% 16.09%
2002 30.94% 17.66%

19.07%

2003

29.77% 18.81% 16.55%
2004 33.89% 18.16%

11.46%

2005

32.47% 16.16% 13.87%
2006 31.06% 18.56%

9.52%

2007

30.04% 20.77% 10.32%
2008 36.67% 17.23%

9.56%

2009

36.71% 18.61% 10.20%
2010 40.02% 14.36%

15.63%

2011

37.23% 14.23% 16.11%
2012 29.03% 17.22%

12.62%

2013

33.10% 16.35% 11.88%

2014

28.42% 16.84%

11.56%

2015 25.80% 15.58%

12.53%

2016

25.31% 14.79% 18.44%
2017 27.57% 12.30%

14.80%

2018 29.57% 14.97%

7.63%

הממשלה כגורם

ממשלות פועלות על פי מדיניות מיושנת. הם יכוליםלהטיל מסים נוספים באזורי ביקוש גבוהים המכוונים למשקיעים וכו'. זה לא יכול לעבוד למשך זמן רב. למה? מאחר ולא ניתן להטיל מסים גבוהים יותר כאשר לא ניתן להרוויח. למעשה ניתן להרוויח במרכז, טוב יותר מאשר במקומות אחרים, אך בשל הטלת מיסים, אנו מגבילים את האפשרויות. איננו יכולים לספק תמריצים לבניית הצפון או הדרום משום שהתקציבים מוגבלים והמדיניות הפיסקלית נובעת בסופו של דבר מתפיסת הציבור שהרווחים העיקריים נמצאים במרכז הארץ. מתוך הנחה זו, האם הממשלה יכולה לפעול הנגד המגמות ואמונות הציבור? אם תנסה, היא עלולה להכניס את הכלכלה שלנו למיתון יחסי.

למה אנחנו יכולים לצפות?

נוכל לגרום לשגשוג בחלקים אחרים של ישראל בדומה למרכז, רק אם נשכנע את הציבור להאמין שרמת החיים שלו לא תיפגע ואפילו תעלה באזורים אחרים מלבד המרכז. ממשלות עובדות לאט, קשורות לחוקים מגבילים ולמוסדות אינטרסנטיים כדוגמת מנהל מקרקעי ישראל ואינן יעילות בשכנוע הציבור.
בדמוקרטיות, הציבור מחליט מה יקרה וזה כבר קרה. הדרך היחידה היא לגרום לציבור להאמין בהטבות שייווצרו הן על ידי יזמים והן על ידי משקיעים באזורים אחרים מלבד המרכז. יזמות פרטית היא מפתח להצלחה מאחר ומושתתת על הלכי הציבור וכוחות השוק.
במקום זאת, הממשלה מונעת רווחים מיזמים, מגבילה את הפיתוח למרות הצהרותיה ותלויה במערכת פוליטית-מבנית שאינה מאפשרת שינוי אמיתי. כוחות שוק הם הרבה יותר חזקים. עיריות ומועצות, אף הן, פועלות כגוף אינטרסנטי מגביל ועניינן הוא הגדלת עושרם הנקודתי ולכן אינן מסייעות.

מסקנה: נצפה לעוד מאותו דבר, אלא אם כן נשכנע את הציבור באמצעות תמריצים ועובדות על הקרקע ולא באמצעות "עונשים". הכוונה כלכלית בדמוקרטיות היא בעיקר על פי מדיניות תמריצים נכונה וויסות כוחות שוק באמצעותם.

מספרים וחישובים

מספרם השנתי הממוצע של עולים חדשים בארבע השנים האחרונות הוא כ -25 אלף (המחייבים כ -7,000 יחידות דיור חדשות). שיעור הלידה והפריון הוא כ -2% מכלל האוכלוסייה, כך שהביקוש הצפוי לדירות חדשות הוא כ -185 אלף בשנה. חלק מהאוכלוסייה נשוי (30%), שיעור הגירושין (27% מכלל הנשואים) ושיעור תמותה של כ -0.3% מכלל האוכלוסייה (27 אלף לשנה). מכאן אנו למדים מהו מספר הדירות החדשות החדשות שנדרשות מידי שנה.
האוכלוסייה בישראל היא כ -8.9 מיליון. כאמור לעיל המספר העליון של יחידות דיור חדשות הוא 185,000 בשנה. אם נפחית זוגות נשואים, שיעור תמותה ונוסיף גירושין אנו מקבלים את התוצאה הבאה:

185,000 – זוגות נשואים + גרושים = 117,785 *
* (ניתן לפנות למו"ל לחישוב מדויק)

פירוש הדבר כי בכל שנה קיים חוסר של כ 64,000 יחידות דיור (בהנחה שנבנות כ – 54,000 יחידות דיור בשנה). אם אנחנו מאמינים שחלק גדול מהאוכלוסייה אינו רוצה לעזוב את המרכז, נוכל להעריך שבשנים הקרובות נגיע למחסור של מאות אלפי יחידות דיור ואזורים שוממים ובנוסף יזמים וקבלנים הנמצאים במצוקה תזרימית.

מה בהמשך?

ראשית, רצוי לקנות דירות באזורי ביקוש גבוה. אנו מאמינים כי המחירים ימשיכו לעלות. שנית, חשוב לראות אם יש תוכניות ייחודיות לפיתוח אזורים מסוימים, למרות שלעת עתה אין להם ביקוש גבוה. זה עשוי להיות אטרקטיבי בשל פיתוח סביבתי, מתקני תרבות ופיתוח תשתיות המהווים תמריצים. בכל אופן, חשוב לדעת מהם הטעמים של ישראלים כי שיקולים לא גלויים, הם בעלי משמעות כשמנסים להבין מדוע בעתיד יהיה לאזור ביקוש גבוה.

להערכתנו, ישראל עומדת בפני משבר דיור בגלל תפקוד ממשלתי לקוי וכוחות שוק. המשמעות היא שצעירים יצטרכו לחפש מקומות אחרים מאשר ישראל, לחיות בהם. בכל אופן, בשלב הראשון, פערים חברתיים וניכור בין מעמדות חברתיים-כלכליים, ילך ויגדל. לסיכום – בשנים הבאות, בעיקר עשירים יחסית יוכלו לחיות במדינה היהודית וחלק נרחב מצעירי ארצנו יעמדו בפני שוקת שבורה או שיעזבו או שיידונו לחיי מצוקה.