ההבדלים שבין תמ"א 38/2 ופינוי בינוי
רקע
תוכנית מתאר ארצית 38 נועדה במקור לחזק בנינים הנמצאים בסיכון גבוה להתמוטטות בקרות רעידת אדמה. לתוכנית הנוכחית נוספו שינויים ותיקונים. קיים המסלול הרגיל של חיזוק מבנים וקיים מסלול של הריסה ובנייה מחדש שנקראת תמ"א 38/2 השונה מפרויקטים של פינוי בינוי שלא במסגרת התמ"א.
הבדלים עיקריים
להלן מספר הבדלים עיקריים במסגרת ההריסה והבנייה של תמ"א 38 לעומת פינוי בינוי:
|
משתנה |
תמ"א 38/2 | פינוי בינוי | ביאור |
| תב"ע | לא משתנה | ניתנת לשינוי | בפינוי בינוי תכנון מחודש של התב"ע |
| שטח דירה | עולה על פי חוקי התכנון בממוצע של 25 מ"ר לדירה | לא חייב לעלות אך נתון לשיקול תכנוני/הנדסי | תוספת מרפסת וחדר/ממ"ד בתמ"א . פ38/2. פינוי בינוי הנו פונקציה של התדיינות בין הדיירים, היזם והמועצה המקומית. |
| תקופת מימוש | שנה וחצי עד שנתיים | 3 שנים ומעלה | כתוצאה מאילוצי תכנון תקופת המימוש של פרויקטי פינוי בינוי עולה משמעותית |
| מיסוי | פטור ממיסים לרבות השבחה ומס שבח | חיוב בהיטל השבחה ומס שבח | מאחר ובמסגרת פינוי בינוי האפשרויות התכנוניות מטיבות עם היזמים, הם מחוייבים בתשלומי מס. |
| התנהלות פיננסית | פשוטה יחסית | מורכבת | ערבויות בפינוי בינוי לצרכי מיסוי וגודל הפרויקט ביחס לתמ"א, הופכות את ההתנהלות הפיננסית למורכבת יותר |
| סיכון הדיירים | נמוך יחסית אך לא נטול סיכונים | גבוה ביחס לפרויקטים של תמ"א 38/2 | בשל הצורך בהעמדת ערבויות ותקופת המימוש בפינוי בינוי, סיכון הדיירים עולה משמעותית, אלא אם גורם בעל איתנות פיננסית יוזם אותו |
| תוספת קומות | לפי תיקון מוצע 1.5 קומות לבניינים של קומה אחת, 2 קומות לבנינים של 2 קומות ומעלה, 3.5 קומות לבניינים של 3 קומות, 4.5 לבניינים של 4 קומות ומעלה | לא מוגבל והוא על פי אישור תב"ע חדשה |
פינוי בינוי מאפשר גמישות תכנונית ופוטנציאל רווח גבוה יותר. הרווחיות תלויה בשטח המגרש והמגבלות התכנוניות של אזור המגורים, אך גם במקרה של תמ"א תוספת הקומות או השטח הכולל תלוייה במגבלות התכנוניות של אזור המגורים והתיקון המוצע הוא בגדר המלצה לצרכי מס ולא חובת ביצוע של הרשויות המקומיות. |
בעיות תכנון ואישורים
תוכנית המתאר הארצית 38/2 מאפשרת תקרת פטור ממס. מבחינת ועדות התכנון המקומיות זוהי פגיעה בהכנסות בתמורה לגביה עתידית של מיסי ארנונה וגידול במספר התושבים. לכן במקרים מסויימים תעדיף הרשות פרויקטים של פינוי בינוי על אלו של התמ"א. מצד שני, הועדה המקומית נדרשת לשקול את בעיות התשתית התחבורתית, תשתיות מים, ביוב ורווחת הקהילה כגון חינוך ובתי ספר. גורמים אלו עשויים להפחית את הכדאיות הכלכלית של יזמים לביצוע הפרויקט או לערער את יציבותם הפיננסית.
