היטל השבחה
רקע
מקור היטל ההשבחה הוא התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה 1965. ההיטל מחוייב על ידי הרשות המקומית, בעת מימוש זכויות במקרקעין (כלומר קבלת היתר בניה על סמך תוכנית תב"ע), הכוללים הקלה לשימוש במקרקעין או התרת שימוש חורג בה.
רשויות מעונינות להעלות את ערך נכסיהם ואת שיעור גביית המיסים כך שסך השטחים יעלה ושהם יסווגו כאיזורים מועדפים. לכן נוהגות להגיש לועדות לתכנון הבניה תוכניות שנועדו להרחיב את שטחי המגורים כולל תוספות מיוחדות וכל זאת במסגרת "תכנון בנין עיר". לעיתים התושבים אינם מודעים לכל השינויים שהרשות מפרסמת אך רצוי לבדקם.
היטל ההשבחה יוטל בעת בקשה להיתר בניה או שיידחה למועד מכירת הנכס במסגרת חיסול חובות קיימים על הנכס לשם קבלת אישור הרשות למס שבח. החוק עצמו מתייחס למועד מימוש הזכויות ולכן הסוגיה המשפטית מורכבת יותר ואף פורסמו כמה פסקי דין בנושא זה החולקים על מועד החיוב.
שיעור ההיטל הוא 50% מסך ההשבחה שנקבעת על ידי שמאי מטעם הרשות.
דחיית תשלום ההיטל וערעור
החייב רשאי לשלם את ההיטל ללא המתנה למימוש בפועל של הזכויות תוך 90 יום מדרישתו. קיימת אפשרות לדחיית שומה עד למימוש בפועל של הזכויות שנובע או מקבלת היתר בניה על פי תוכנית התב"ע או בעת מכירת המקרקעין. ככלל השומה ניתנת לערעור תוך 45 יום מיום החיוב, או תוך שנה מיום שנערכה חלוקת שומה יחסית במידה ומספר נכסים כלולים בתוכנית.
פטור מהיטל השבחה – קביעת החוק
- השבחה במקרקעין למגורים בישוב או אזור הנחשב בעת ההשבחה כשכונת שיקום
- פטור מיוחד של שר הבינוי והשיכון, שר הפנים והרשות המקומית הנוגעת לישוב או אזור מסוימים
- השבחה של מוסדות חינוך, תרבות וכדומה שאין עיסוקים למטרות רווח ולמטרות רווחת הציבור
- הרחבת דירת מגורים על פי תוכנית סיוע של משרד השיכון עד לשטח הנקוב כפטור מהיטל השבחה
- תוספת שטחי שירות ונגישות לנכס לרבות בניית מעלית וכל זאת עד לסך של 5% משטח הנכס הכולל.
- מקרקעין המיועד לשמש כדרך ציבורית המופעל על ידי רשות ציבורית
- חיזוק מבנים קיימים על פי תוכנית מתאר ארצית לרבות בניית מרחב מוגן (תמ"א 38). יש לציין כי פטור לתוכנית פרטנית יחול עד לשיעור המפורט של תוכנית מתאר ארצית. כל שטח חורג, יחול לגביו היטל השבחה ולכן נדרש לבחון היטב ולהשוות לעדכונים השונים של התוכניות הארציות.
- בניית חדר מגורים על גג מבנה ובתנאי שהינו צמוד לדירה ולבנין בכלל שנכללים במסגרת תמ"א 38. פטור זה אינו גורף וישנם ישובים בהם הפטור אינו תקף.
- בניה או הרחבה של דירת מגורים לבעל מקרקעין או קרובו ובתנאי שסך השטח לאחר ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר (תשלום יחסי העולה של תקרה זו), למעט אם התגוררו בנכס 4 שנים לפחות. הקלה זו כוללת גם מחסן בשטח של עד 20 מ"ר הנחשב כמגורים לצורך ההקלה.
לסיכום
היטל השבחה דורש התעמקות לגבי סכומים פטורים ושאינם פטורים בהתאם לתוכניות הבניה שפורסמו על ידי הרשות ולהחליט על ערעור לגבי סכום השומה שחויבו בה באמצעות הערכה נגדית המבוססת על סוג אופי ההיתר כגון שטחי שירות, שטחי מגורים, מחסנים ועוד.
