הקשר בין היצע התמ"א בתכנון, בביצוע ואכלוס בקביעת מחירי הדיור
רקע
שאלה המטרידה תושבים נוגעת לכדאיות פרויקט התמ"א. סביר להניח כי יזמים וקבלנים מבצעים, מעוניינים בביצוע אך נשאלת השאלה האם פרויקט התמ"א אכן יביא לעלייה במחירי הדירות? על שאלה זו אנסה לענות תוך הבאת דוגמאות.
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא שילוב בין מסחר, בילוי ושירותים לבין מגורים במרכזי הערים. האם תמ"א 38 מתייחסת לכך? התשובה היא לא. תמ"א 38 נועדה לחיזוק מבנים ובנייה מחדש של מבנים. מצד שני תמ"א 38 בהחלט יכולה להוות נדבך מרכזי בפרויקטים של התחדשות עירונית בשל פתרונות המיסוי אותן היא מציעה. התחדשות עירונית נועדה להחזיר את הדור הצעיר למרכזי הערים בניגוד למגמה של שנות ה – 90 בה נבנו שכונות ויישובים מחוץ למרכזי הערים. ההתחדשות עירונית משיגה מספר מטרות: העלאת איכות חיי האוכלוסייה כתוצאה מהוספת בתי מסחר, בנייני ציבור, מרכזי בילוי והצערת היישוב באופן כללי. תקציב רשות עם הגדלת בתי העסק בתחומה יהיה יציב יותר ויאפשר פרויקטים נוספים בתחום החינוך, הפיתוח הסביבתי, מתן שירותים נוספים וכדומה.
פרדוקס התמ"א
מרבית תושבי הערים מתלהבים מפרויקטים של תמ"א מתוך ציפיה לעליית ערך דירותיהם. האמנם? בתקופת הפרויקט, חיי התושבים בסביבה הופכים בעייתיים, מתרבים פקקי התנועה ותשתיות המים והביוב, אינן תמיד מספיקות. גם לאחר הפרויקט, הכבישים הופכים לעמוסים יותר ואיכות החיים יורדת אלא אם כן סוגיה זו תטופל, הכביש יורחב, מדרכות יתווספו והשירותים המוניציפליים יהיו יעילים יותר. תנאי הכרחי לשמירה על רמת המחירים של הנכסים היא שילוב שבין התחדשות עירונית, פיתוח סביבתי ופתרונות מיסוי שהתמ"א מציעה בנוסף לחיזוק כנגד רעידות אדמה.
לסיכום
מחירי הדירות במרכזי הערים ירדו כל עוד הפתרון האינטרגרטיבי של התחדשות עירונית, פיתוח סביבתי ופרויקטי תמ"א לא ישולבו אלה באלה. בדיקת היחס שבין מספר פרויקטי תמ"א ו/או פינוי בינוי כפונקציה של שטח שיפוט עירוני (ככל שהעיר היא על שטח קטן יותר היחס עולה) מצביע על מידת ההפרעה לחיי השגרה בטווח זמן של עד 5 שנים וכמו כן ככל שמספר הפרויקטים המאוכלסים (במונחים של כמות נכסים או שטח מוצע) גדל ליחידת שטח שיפוט עירוני, היצע הדירות למימוש צפוי לעלות ולהוריד את מחירי הנכסים.
ריבוי פרויקטים של תמ"א הם לא אינדיקציה לעליית מחירי נכסים בשל איכות חיים בטווח הקצר ובהמשך או במקביל על סמך פיתוח תשתיות סביבתיות והתחדשות עירונית.
מאידך עליית מחירי נכסים כתוצאה משילוב שבין התחדשות עירונית, פיתוח סביבתי ושדרוג הנכס אפשרית כל עוד כמות הנכסים המוצעים למכירה אינה עולה ביחס לביקוש.
